Как продать квартиру в ипотеке
В последние годы недвижимость дешевеет во многих регионах России, и Вологодская область — не исключение. За 2017 год квадратные метры потеряли более 1 % цены, и местное жильё стало самым доступным в Северо-западном федеральном округе. Соответственно, всё больше вологжан задумывается о покупке квартиры. Но есть и те, кто хочет продать недавно приобретённую недвижимость, ещё не выплатив ипотеку, на крупных сайтах вроде GorodKvadratov.ru немало таких объявлений. Кто-то не справился с финансовой нагрузкой, другие намерены переехать, некоторые приобрели жильё на стадии котлована и теперь хотят выгодно продать готовую квартиру. Как же реализуется подобная сделка?
Первым делом продавцу необходимо получить разрешение банка. Для этого ему придётся приехать в офис, написать заявление и запастись терпением — вопрос рассматривается до нескольких недель. Если кредитор дал добро, можно искать способ снять обременение с квартиры.
Самое очевидное решение — погасить долг досрочно и потом уже распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Понятно, что большинство продавцов нужной суммой не располагают, поэтому расходы ложатся на плечи покупателя. Если банк даёт согласие, стороны заключают соглашение (заверяется у нотариуса), собственник выписывает из квартиры всех жильцов, а покупатель вносит задаток, необходимый для погашения кредита.
Альтернативный вариант — договор между банком, продавцом и покупателем. Бумага также заверяется нотариально. После этого покупатель создаёт 2 ячейки: одна — для банка (с невыплаченной частью ипотеки), вторая — для продавца (с остальными деньгами). После этого договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, квартира переходит к новому владельцу, а остальные две стороны получают доступ к ячейкам.
Если покупатель не может выплатить весь долг сразу, лучшим решением становится перерегистрация ипотечного договора на нового владельца. Все формальности, связанные с Росреестром берёт на себя банк, продавец лишь подписывает договор переуступки. При такой сделке цена квартиры пропорционально снижается.
Ещё одно решение — присвоение покупателю статуса залогодателя. Продавец формально остаётся должником, а новый хозяин несёт ответственность по его обязательствам.
Большинство покупателей предпочитают более простые пути; чтобы не отпугивать их, продавцы прибегают к перекредитованию. Для погашения ипотеки берётся займ в другом банке, благодаря этим деньгам квартира освобождается об обременений и продаётся по рыночной цене без лишних хлопот.
